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潘石屹:這3個價值億萬的故事,改變了我的人生!

發布日期:2015.12.01 | 來源:長江商業評論 | 瀏覽次數:1931
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潘石屹:這3個價值億萬的故事,改變了我的人生!

  我想講三個故事,也是我人生三個比較重要的轉折點。

  1、回歸常識:最簡單的成功秘訣

  第一個故事發生在1992年。我們六個人創業,賺到了第一筆錢。我們創業的時候,還有一個故事,你們的張教授到了牛津大學去讀書。他在雙安商場雙榆樹這邊的一個宿舍,就成了我們六個人籌劃的地方。等張教授從牛津大學畢業回來的時候,要占股份,說創業是在我的宿舍里面創業的。要是張教授在國內的話,我們一起就算七個人了,在他的房子里面創業,他能不占股份嗎?

  1990年,我們成立了萬通公司,到1991年,我們賺到了第一筆錢。都是二十歲出頭的人,賺到第一筆錢非常興奮。

  我記得馮侖常常說一句話:你看看,我們沒錢的時候都賺到錢了,現在有錢了,不知道要賺多少錢!這已經成了他的一句口頭禪了。他這句話也給了我們很大的信心。我們也覺著可以賺很多錢,就不斷地在海南島炒房炒地。

  幾單之后,炒其中一個樓房的時候,王功權突然提出:這房子有沒有產權證啊?我說,你說的這個問題非常重要。我們不能只認鑰匙,萬一把鑰匙拿過來,房產證不是我們的,不也白搭么。他就派我去海口市規劃局去查一下,有沒有這個證件。

  那時候有沒有房產證,就是規劃批沒批,有沒有土地證這些證件。我去查的時候,海口規劃局的一個干部說不讓查。我想,不讓查,王功權給我的任務怎么去完成呢?結果碰到一個朋友,就和他說,要查查一個項目有沒有規劃的審批,這個規劃局的干部就不讓我查。他說:海南島人你還不知道,我給你出個主意,五斤橘子,兩條三五煙,帶上去,百分之百讓你查。

  我完全按照他說的,買了五斤橘子,兩條三五煙,帶著上去了。把東西往桌上一放,這小伙子把抽屜打開,橘子倒到里面,煙放到里面,給我一個大本子,說你自己去看去。我就自己看。查了一下我們的項目,是有(證件)的。我這人特別好學習,除了看完自己的,我還要看看別的項目的。我就一個一個看,五斤橘子兩條三五煙不能看一個數就走啊。

  當時海口的常住人口好像是十五萬人,還有我們這些跑著去的,沒有戶口的人,大概也有十五萬人,一共就有三十萬人。我把海口市規劃批了的面積,也就是市政配套費都遞交了的,加起來,除了一下海口的人口,我記得數字是四十九平方米。當時北京的人均住房面積是七點四平方米,而海南剛剛建省,在海口這樣一個不富裕的地方,電都沒有,一個紅綠燈都沒有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。

  這就是房地產泡沫啊,跑的越早越好。于是我就趕緊跑到北京來,做了第一個項目,在阜成門這邊,萬通新世界廣場,賺了不少錢。海口的企業家,多少企業家,基本上全軍覆沒,出來的很少。

  有好多人說,我們幾個人,能夠從海口這邊逃著出來,能夠從海南島的92、93年房地產泡沫里逃著出來,非常聰明,很有遠見。其實呢就是算數,就是建筑面積除一個人口數。就是常識。

  不要把這些商業的東西搞的多神秘,一會兒佛了,一會兒道了,一會兒鬼了,一會兒神了,沒有這么神秘的東西,就是要尊重常識。當全中國最好的城市,人均住房面積只有七平方米的時候,你作為海口,接近五十平方米,就是有問題的。所以就能逃到北京來,發展得還不錯。

  現在馮侖的口頭禪就是:我們從海南島逃出來了,北京的CBD一半是我們建的。當然有星城國際、我們建的SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、陽光100幾個項目,我們六個人出來,把北京一半的CBD建起來了。

  如果是當年沒個常識,我們還在海南島呆著,早就破產了。所以這個是第一個故事,我總結的道理就是,不要把任何事情看得太深,要尊重常識。當然張教授講的這些曲線、數學模型,該學的也要學學。這東西有點太復雜了,他出一本書就送我一本,沒有一本是我能看得懂的。

  2、到光亮的地方去,順著光明走

  講第二個故事吧。到北京來,我們做了萬通新世界廣場,賺了好多錢,賺的當時都沒有概念了。因為當時土地增值稅還沒出臺,成本很低,我記得每平方米的土地的價格是兩千七百塊錢,建安費幾千塊錢,最終成本是五千到六千塊錢。最后銷售的價格是三四萬塊錢。

  賺完錢后,我看到一張報紙,記得是香港的《明報》。1995年前后,《明報》的記者就通過衛星的照片看了一下,朝鮮半島上面,從“三八線”分開,北邊的一部分黑燈瞎火的,南邊的一部分燈火通明。這個人就寫了一篇文章,說一個地方富裕不富裕,GDP和這個地方的明亮程度有很大的關系。所以這個“三八線”是分界線,北朝鮮就沒燈,南朝鮮燈就特別多。

  我看完以后,感覺很有道理。以后到什么地方去賺錢,就得順著光走,到光明的地方去賺錢。但我手里也沒有衛星啊,我怎么能夠看到光呢?我有汽車,所以我就開著汽車,繞著環路轉了一下,只要繞到北京的西邊,就黑燈瞎火的,國務院的部委從來不加班的,一到晚上就全是黑壓壓的一片。只要到了東邊,就燈火通明。

  按照這個道理,越光明的地方,GDP越高,越光明的地方就越有錢。我就不能在西邊,應該到東邊去做,就到了國貿周圍。所以我們SOHO中國,圍繞著國貿橋方圓一公里的地方,大概做了十二三年,也才有了馮侖說的這句話:我們從海南島來的,建了北京百分之五十的CBD。所以這個是我的第二個故事,就是到光亮的地方去,順著光明走。

  3、充分利用未使用的資源

  第三個故事,今天,中國的房地產是一個什么樣的情況。政府說房地產是自助產業,要健康理性地看待房地產。我是怎么看呢。今天中國的房地產,跟1992年海南島的房地產是一樣的,所有的情況都是一樣的:過剩,房子非常多。在過去的十幾年時間,當北京的人均住房面積只有七平米多的時候,住房需求大,房價就壓不下來。有段時間國家每年出一個政策,壓房價,叫“國八條”了、“國六條”了、“國四條”了、新的“國四條”了,一年一個文件,壓不下來。因為基本的需求在。

  可是到了今天,我們的人均住房面積是多少呢?現在已經是三十多平方米了,接近四十平方米了。而每年增長的速度是多少呢?每年竣工的面積是十二億平方米,如果是六億城鎮人口的話,就是每個人每年增加兩平方米。五年過去,所有城鎮人均住房面積就能增加十平方米。這是一個了不起的數字。

  所以到今天為止,我們看二線城市、三線城市,爛尾樓、空置樓房非常多。在這樣的情況下,不僅房子沒有充分利用起來,鋼材、水泥的需求量也大幅度下跌。我記得2009年前后,鋼材的價格是六千塊錢一噸,而今天鋼材的價格是一千九百塊錢一噸。換算成斤,沒有一斤大白菜貴。

  中國的鋼材,要從巴西和澳大利亞把鐵礦石運過來,再和中國的鐵礦石一比一混合,到高爐里加熱才能冶煉出來。大白菜呢,是一個小籽,放到地里,澆點水,就能長出來。現在鋼材的價格還不如大白菜的價格貴,因此,房子的過剩,鋼材的過剩、水泥的過剩,數量是非常大的。

  所以,作為一個明智的開發商,又到了一個選擇的時候。選擇背后的道理,是常識。不要想的太復雜,東西多了之后,價格就不行了。有好多人問,你說房價會跌嗎?我不敢說。為什么呢,因為還有一個央行。全世界的央行,自從有了以來,就愛發貨幣。中國的央行是這樣的,外國的央行也是這樣的。如果他把存款準備金再降低,利率再降低,市場上的錢多得不得了,好賴房價也會漲。可是從基本面來說,基本的需求已經大大地滿足了,閑置的房子非常的多。

  我就思考,當我們的資源這樣的過剩,每一個城市的房子沒有充分利用起來,我們應該做什么事情?想了差不多三年時間,海內外看了一圈,差不多想明白了。要做什么事情呢?

  就是利用今天最有力的,最普及的技術——互聯網的技術,把資源充分地利用起來。像滴滴打車,Uber,能夠把汽車的資源利用起來一樣。手機上的一個APP,把多少汽車管理的中間環節給消滅了。還有一個叫AIRBNB的軟件,他就是把零零散散的對住房的需求,和全世界的房子鏈接在一起。沒有給社會增加一套房子,可是把每一套房子的利用率充分地提起來了。

  做別的東西我不會,但我看到中國的辦公樓空置率特別多。我們能不能通過一個軟件,把對這些閑置空間的需求都利用起來?我們做了一個共享空間,名字叫SOHO3Q。做完這個后,毛大慶從萬科辭職了,要創業。

  我說SOHO3Q 先給你提供一個辦公室,你先在這辦公。他一邊辦公一邊琢磨,結果做了一個跟我一樣的東西。他問我怎么看,我說毛大慶,你在萬科的時候,跟我們一樣,跟SOHO一樣,在過去的二十年時間,給中國的房地產做了巨大的貢獻。

  無論房地產的名聲多壞,要很客觀地來看,十年前建的房子,就沒今天建的房子好,二十年前建的房子,就沒十年前建的房子好。所以,房子的進步速度是非常大的。而建了這么多房子,把中國從人均五平方米、七平方米的住房面積,增加到接近四十平方米,這就是房地產開發商的貢獻,是為這個社會做了有益的事情。

  可是今天,在全都過剩的時代,我們再去建房子已經沒有意義了。我們應該做的事情,是把已有的、沒有充分利用起來的資源利用起來。

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